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【地上权争议】地租年缴逾百万地上权住宅烽火燎原

2020-06-12  点赞215   浏览量:819
【地上权争议】地租年缴逾百万地上权住宅烽火燎原

「欢迎参观!」上週本刊走访板桥光环路上的「昇阳寓见」案场,一走进接待中心,销售小姐劈头就问:「知道我们这案子只有使用权吗?」深怕上门的又是一组搞不清楚状况,只看到广告「1字头住板桥」就来的客户。

公告地价暴涨

销售小姐口中的「只有使用权」,指的是「地上权住宅」。2011年开始,政府出租国有地,大推设定使用年限50年的地上权,开发商得标后兴建住宅,以市价6至7折销售,地上权住宅成了高房价下,提供买不起房民众的购屋机会。

昇阳寓见销售遇瓶颈,因此将使用年限分拆为25年及45年两种,调整价格出售。

根据住展房屋统计,板桥地区新成屋行情每坪为52万元,昇阳寓见开出年限25年、每坪18万元的震撼价,依然诱人;本刊离开案场时,就碰上一位开着黑色轿车的妇人,探听「是不是真的只要1字头?」对于价格不可置信。

但今年爆涨的公告地价,却让地上权住宅乏人问津,总户数131户的「昇阳寓见」,从2013年完工开卖,据销售小姐透露,迄今只有40~50户入住,忍不住抱怨:「如果卖得好,还轮到你来看吗?」

原来,一般住宅缴交房屋税及地价税,地上权住宅则是缴交房屋税和地租;但地价税是公告地价的2/1000,地租则是3.5~5%,金额远超过地价税。

建商告国产署

以今年地租上涨50.3%的昇阳寓见为例,第一太平戴维斯研究部协理丁玟甄表示:「35坪户别过去每月地租为1437元,今年开始变成2160元。」

「换算下来昇阳寓见一年要缴2万6千元地租,随着时间增加,地上权住宅可使用的年限及价值递减,但与公告地价连动的地租,却一年高过一年,成为购买地上权住宅不可预期且无上限的成本。」香港商汇宏不动产投资顾问协理吴懿伦分析。

本刊调查,昇阳建设已在11月底状告国产署,成第一位开枪告官的地上权得标建商。(今周刊提供)

地上权住宅成为建商烫手山芋,本刊调查,昇阳建设已在11月底对国有财产署提出民事诉讼,昇阳怒告官,为的就是「地租」一事,成为地上权住宅建商告官首例。

据了解,昇阳建设是以「情事变更,应更改地租」作为诉讼要求,昇阳建设总经理简伯殷表示:「不诉讼解决不了问题,不只是我们,其他地上权案也遇到同样问题,提告一事早晚要有人做,既然如此,就由我们先来做!」

政府也发现地上权住宅问题严重,国产署日前将地上权地租改为「2/3固定、1/3浮动」,藉此降低公告地价调涨对地租的影响。但不溯及既往,这让过去购买、投标地上权的民众及开发商欲哭无泪。

地上权住宅最早可回溯到1997年开办的北市内湖影剧五村、文山区万宁及万安国宅等,使用权限50年的地上权国宅,接着1999年出现承购户虽没土地持分,但拥房屋所有权的塔悠路「宝成河畔皇家」、龙江路「京华DC」,及松勇路「台北花园」的「第1代地上权」。

低价房市宠儿

但真正风行,是2011年政府大推,承购户既没土地持份,也没房屋所有权,只有使用权的第2代地上权,包括日胜生「仁爱本真」、昇阳「昇阳寓见」、吉美「吉美璞立」、「派乐地」都是当时的标售案,地上权住宅俨然成为房市新宠儿。其中,最受瞩目的是景美财训所旧址,基地面积过万坪、户数高达716户的地上权超级大案「华固新天地」。

3年前标下景美财训所地上权案时,华固董事长锺荣昌曾和当时的财政部长张盛和相谈甚欢,现却说不再碰地上权案。(联合知识库提供)

2014年开卖的华固新天地,当时每坪开价45万元,相当周边8字头新成屋的5.5折,甫开案就创下1个月内卖出500户的傲人纪录,买家不乏资金不足,却又渴望有稳定住所的社会夹心族群,当然也有想趁机赚一笔的投资客。

丁玟甄估算,华固新天地45坪户别每月地租,从5000元增加到7950元,等于一年要缴9万5千4百元地租,大涨59%,由于该案尚未交屋,外界好奇是否也受影响,对此,华固建设总经理洪嘉昇表示,该案当初售价已趋近市价5折,让利幅度超越其他地上权案,销售状况相当好,对于交屋很有信心。

但本刊调查,市场上至少有55间华固新天地降价求售,承接仲介透露,当中不乏当初一次买10间的投资客,现在以承购价平转,就是要赶在交屋前脱手。以免届时面临退订户赔偿15%、或之后转卖不掉的困境。但仲介直言:「我们尽量不接此案,市场接受度不高,坦白说就是浪费时间做白工。」

不只平价地上权住宅受累,就连有101前董座宋文琪、海悦广告董事长黄希文等大咖居住的「台北花园」也遭殃。「台北花园」位于信义计画区、台北101对面,2003年交屋,过去月缴地租为4万1888元,到了2013年上涨46%,增加到6万1288元,此时住户们开始有压力。

台北花园月缴地租从4万元一路增加到10万元,住户出面控诉不公,集体状告国产署。收地租单吓坏

果不其然,住户郑小姐今年1月收到地租缴费单时,简直吓坏了!「地租竟然变成每月10万3273元,涨幅高达68.5%,现在景气这幺不好,要赚10万块有这幺容易吗?真的太不公平!」

因此,台北花园共63户,在今年初集体状告国产署,希望可以调降地租。不过,外界多少认为能住台北花园,理应缴得起10万元地租。对此,主委对本刊强调:「我们就是买不起信义区,当时才会选择每坪40多万元的地上权住宅,13年过去,很多住户都已年届退休,临老才开始要缴高额租金,一想到未来就很忧郁。」

接连被住户及建商告的国有财产署,北区分署长黄伟政无奈表示:「告了也好。」他指出,公告地价是由地方政府调整,非国产署可预期到的,现在的状况最好就是交给法界判定,若法官也认定地租制度应调整,我们也好做事。

地上权住宅原是解决高房价下民众的居住需求,却因为没有完善配套措施,住户要承担政府调整涨公告地价、租金飙涨的苦果,政府所作所为,完全违反住宅政策及居住正义,扼杀地上权住宅的发展与未来。

新闻辞典:地上权住宅

政府为避免助涨房价,停售大面积国有地,2011年起改以地上权标售给开发者,分别为50年、70年, 由于只买屋不买地,售价相对便宜,价位大多在市价的6成,不过较难办理房贷,通常成数较低、利率较高,挑战国人「有土斯有财」的观念。

地上权在国外行之有年,大陆、香港、新加坡、英国等地很多地上权交易案,期限甚至有999年之久。台湾地上权住宅可分第一代可分割过户及第二代不可分割过户2种,虽然两者承购户都没有土地持份,但第一代住户可拥有房屋所有权、第二代却只有房屋使用权,贷款也只能透过建商转贷,且社区管委会并无法律保障。

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